Токен отражает долю в SPV/фонде, владеющем объектом или портфелем недвижимости. Инвестор получает часть арендного потока или долю девелоперской прибыли. Учёт долей — ончейн; права — в оффчейн-документах и реестре держателей.
Общая рамка RWA — RWA на блокчейне: что это, как устроено, риски и хранение. Сенситивные моменты доступа и оборота — Доступ и оборот RWA: whitelist, категории инвесторов, гео-ограничения и вторичный рынок (ATS/DEX/OTC) и Whitelist. Хранение — Self-custody vs биржа — сравнение хранения активов. Редемпшн — Редемпшн RWA: как вывести деньги или получить актив — пошаговый гид, комиссии, сроки и риски. Стандарты: Erc 1400, Erc 4626.
Модели токенизации
- 1) Арендная модель (income-producing)
SPV владеет объектом (жилым/коммерческим). Денежный поток — аренда минус OPEX/капвложения. Инвестор получает регулярные выплаты и потенциальный upside при продаже.
- 2) Девелоперская модель (development)
SPV финансирует стройку/реконструкцию. Денежные потоки неравномерные: затраты → ввод → продажа/рефинанс. Доход зависит от графика, спроса, ставок, CAPEX.
- 3) Фондовая модель (portfolio/REIT-like)
Фонд управляет портфелем объектов: диверсификация по городам/сегментам (жилая, офисная, складская). Платит «потоком» и периодически переоценивает NAV.
Выбор модели влияет на частоту выплат, профиль риска, ликвидность и метод оценки (DCF, сравнительный, доходный).
Оценка и NAV
NAV (Net Asset Value) — чистая стоимость активов фонда/SPV. Как считают:
- Рыночная стоимость объектов (оценщик + дисконт на износ/вакантность).
- Минус долг/обязательства.
- Делят на количество долей/токенов.
Ключевые метрики
- Cap rate. Доходность арендного потока к цене объекта.
- Occupancy. Заполняемость, срок аренды, индексируемость ставок.
- LTV. Долг/стоимость; важен covenant package с банком.
- DSCR. Покрытие долга денежным потоком.
Что важно инвестору
- Частота и метод переоценки NAV; независимость оценщика.
- Порядок учёта ремонтов/капвложений.
- Политика распределения прибыли (дивиденды vs реинвест).
Подробно про работу с отчётами — Как читать отчёты по RWA: NAV, резервы, аудиты и корпоративные действия — полный гид для инвестора. Про источники данных и события — Оракулы и NAV в RWA: источники данных, точность, обновления и отказоустойчивость.
Правовая и техническая архитектура
Оффчейн
- SPV/Траст/Фонд. Право собственности на объект/портфель.
- Реестр держателей. У трансфер-агента; определяет выплаты/голосование/погашение.
- Договоры. Покупка/продажа, аренда, страхование, кредитные соглашения, залоги.
- Регламент. Взаиморасчёты, комиссии, порядок корпоративных действий и событий форс-мажора.
Ончейн
- Доступ. Whitelist, гео-ограничения, категории инвесторов.
- Роли. *owner/pauser/freezer*; политика апгрейдов/прокси/мультисига — см. Админ-ключи и апгрейды в RWA: pause/freeze/wipe, прокси-контракты, timelock и мультисиг — полный гид.
- Мультичейн. Перенос токена — только официальными маршрутами (Мосты и мультичейн для RWA: официальные маршруты, модели перевыпуска, реестр прав и риски).
Доходность: из чего складывается
- Аренда (index-linked/фикс) минус OPEX и резервы на капремонт.
- Апсайд от роста стоимости (капитализация ниже/выше рынка, развитие района).
- Финансовый рычаг: при долговом финансировании — важны ставка, LTV, ковенанты.
- Комиссии: управление объектом/портфелем, трансфер-агент, сделки купли-продажи.
Риски прочих расходов: страхование, налоги на имущество/землю, неожиданные ремонты, простаивание.
Ликвидность и вторичка
- ATS/биржевые площадки security-токенов. Регулируемый вторичный рынок для whitelisted-инвесторов.
- Whitelisted-DEX. Пулы с проверкой адресов.
- OTC/переуступка. Через трансфер-агента с обновлением оффчейн-реестра.
Ожидайте умеренную ликвидность. Смотрите правила выкупа/окна T+X в Редемпшн RWA: как вывести деньги или получить актив — пошаговый гид, комиссии, сроки и риски.
Риски и как их контролировать
Юридические
- Чистота титула, обременения, судебные споры.
- Долговая позиция объекта (ипотека, залоги), приоритет прав.
- Арендные договоры: досрочные расторжения, force majeure.
Рыночные
- Падение ставок аренды/рост вакансии.
- Цикличность девелопмента, рост ставок финансирования.
- Локальные риски: ЗОС, подключение мощностей, сроки.
Операционные
- Управляющая компания: SLA, расходы, прозрачность.
- Капвложения: «сюрпризы» ремонта, дорожание материалов.
- Оценка: независимость, методология, частота.
Технические/комплаенс
- Ошибки в смарт-контрактах, апгрейды без timelock.
- Неверный маршрут моста → потеря статуса/учёта.
- Нарушение правил перевода/гео → блокировки.
Расширенная карта — Red Flags.
Due diligence недвижимости (короткая версия)
- Объект: права, кадастр, обременения, страховки, техническое состояние.
- Арендный поток: договора, индексация, депозиты, гарантии.
- Финансы: LTV/DSCR, ставка и ковенанты, чувствительность к росту ставок.
- Оценка: отчёты независимого оценщика, метод, дисконт к последним сделкам.
- Управление: расходы, KPI управляющей компании, планы капремонта.
- Доступ/оборот: Whitelist, статус инвестора, вторичка (ATS/DEX/OTC).
- Редемпшн: окна/комиссии (см. Редемпшн RWA: как вывести деньги или получить актив — пошаговый гид, комиссии, сроки и риски).
- Мосты: только официальные (Мосты и мультичейн для RWA: официальные маршруты, модели перевыпуска, реестр прав и риски).
Полная версия чек-листа — Due Diligence RWA: большой чек-лист проверки эмитента, актива и смарт-контрактов.
Процесс подписки/выкупа
- Подписка: онбординг → KYC/KYB → адрес в whitelist → платёж → зачисление долей (T+0/T+1).
- Выплаты: по графику (арендный поток/дивиденды), отчёты и TXID событий.
- Выкуп/погашение: заявление, окно T+X, комиссии/спреды. При продаже объекта — ликвидационная выплата.
Детали — Редемпшн RWA: как вывести деньги или получить актив — пошаговый гид, комиссии, сроки и риски, Трансфер-агент и реестр держателей RWA: как устроены корпоративные действия, выкуп и синхронизация с блокчейном.
Сценарии
- Смена арендатора и CAPEX. Падение occupancy → капремонт → временное снижение выплат; важно заранее видеть резервный фонд и обновлённый бизнес-план.
- Рефинанс. Снижение ставок → рост cash-flow; рост ставок — обратное. Влияет на DSCR и дивполитику.
- Продажа объекта. Фиксируется апсайд/убыток; распределение по регламенту.
FAQ
- Можно ли перевести долю другу? Только на whitelisted-адрес и если регламент допускает P2P/OTC.
- Как часто переоценивают NAV? Обычно ежеквартально/раз в полгода. Смотрите регламент и отчёт оценщика.
- Что с гарантиями по доходности? Их нет. Доходность зависит от аренды/рынка/расходов/долга.
- Налоги? По правилам вашей страны/резидентства; храните отчёты/договора и TXID.
- Где хранить токены? Аппаратный кошелёк/кастоди. Адрес должен быть в whitelist (см. Self-custody vs биржа — сравнение хранения активов).